Bańka pęka

W Polsce w ostatniej dekadzie mieliśmy do czynienia z bańką na rynku nieruchomości. W końcu jednak dochodzimy do momentu, kiedy więcej betonu lać się nie da, bo nie ma dla kogo.

Jestem millenialsem z rocznika 1993. Moim największym życiowym błędem jest (póki co) to, że w 2016, kiedy miałem już oszczędności z kilku lat pracy i etat, nie przebłagałem rodziców, żeby sprzedali kawałek ojcowizny, żeby mi dołożyć do wkładu własnego mieszkania na kredyt. Pamiętam jak dziś, że wtedy w Katowicach w inwestycji Unikato 48-metrowe mieszkania dwupokojowe kosztowały 270 tys. zł. Z kredytem z niskim oprocentowaniem, już bym to spłacił. Dzisiaj to samo mieszkanie kosztuje już ponad pół miliona, a koszty kredytu jak wiadomo są astronomiczne.

Problem wysokich cen mieszkań nie jest wyjątkowy dla Polski. W innych krajach czasem jest nawet jeszcze gorzej. Przykładu szukać daleko nie trzeba — na przykład w czeskiej Pradze, gdzie dochodzi aspekt NIMBYizmu (“Not In My Back Yard”, czyli “nie w moim ogródku” — postawa dotychczasowych mieszkańców i władz, które torpedują nowe inwestycje, bo nie chcą nowych mieszkańców), ceny mieszkań są jeszcze o 40% wyższe niż w Warszawie, mimo podobnych zarobków.

Jednak śmiem twierdzić, że Polska ma jednak ten problem szczególnie, bo oprócz problemów współdzielonych z innymi krajami, w naszym narodzie panuje swoisty kult nieruchomości. Kiedy komuś w Polsce dobrze idzie własny biznes czy gospodarstwo rolne, zamiast w niego zainwestować, pakuje zyski w kupno pięciu mikrokawalerek. Apogeum tej patologii mogliśmy oglądać w zeszły weekend na TVP, gdzie w programie śniadaniowym (!) tłumaczono, jak flippować nieruchomości.

Link do oryginalnego wpisu

To nie jest tak, że ten kult betonu nie miał swoich podstaw. Z PRL Polska wyszła jako kraj z ogromnym deficytem mieszkań. Według spisu z 1988 roku, w kraju było tylko 10,7 mln mieszkań (z tego ogromny odsetek substandardowych, np. bez łazienki), a na obywatela przypadało ledwie 16,7 metra kwadratowego mieszkania. Były to wskaźniki o co najmniej połowę niższe niż w krajach zachodnich, a nawet w co bardziej ogarniętych demoludach.

Jednocześnie małymi dziećmi było wtedy największe pokolenie w historii Polski — w 1989 roku mniej niż 15 lat miał co czwarty Polak, 9,6 mln osób. Te dzieci kiedyś musiały w czymś zamieszkać, a na mieszkanie po babci nie było co liczyć, bo w wieku ponad 60 lat było wtedy mniej niż 15% ludności kraju (a dodatkowo, większość z nich mieszkała na wsi). Mieszkań, mimo silnego wolumenu nowych budów, ciągle było mało: najpierw w skali kraju, w ostatnich latach głównie w większych miastach wraz z koncentracją gospodarki i ludności w nich.

Ale to się kiedyś musiało skończyć. W końcu dogoniła nas demografia. Spora część pokolenia lat 80. wyjechała za granicę po 2004. Ci, którzy zostali, w przytłaczającej większości zaspokoili już swoje potrzeby mieszkaniowe. W ostatnich latach swoje potrzeby mieszkaniowe, często w panice przy okazji kredytu 2% (zabójcy polskiej demografii) i w ucieczce przed inflacją, swoje potrzeby mieszkaniowe zaspokoiła spora część pokolenia lat 90.

W nadchodzącym dziesięcioleciu w wiek zakładania gospodarstwa domowego (niekoniecznie rodziny) wejdzie dla odmiany najmniejsze pokolenie od co najmniej stulecia — ledwie 3,7 mln osób. Oni mogą liczyć na mieszkanie po babci — nawet zakładając wyższą długość życia, więcej niż 65 lat ma dwukrotnie więcej Polaków niż tych mających 15-24 lata. Co więcej, wiele z nich mieszka w dużych miastach, gdzie jest popyt.

Wróćmy na chwilę do tego katowickiego mieszkania. Kosztuje ponad pół miliona, ale już chyba tylko teoretycznie. Mieszkanie “wisi” na Otodom już 5 miesięcy. Kupujących brak.

Nie inaczej jest na rynku najmu. W inwestycji, w której koniec końców kupiłem mieszkanie (znacznie mniejsze i droższe), pierwszy etap oddano ponad półtora roku przed moim budynkiem. Bez zaskoczenia, wiele mieszkań zakupiono w celach inwestycyjnych, to znaczy na wynajem. Ale i tam chyba już pali się pod niektórymi inwestorami. Obserwuję rynek od jakiegoś czasu z ciekawości i widzę, że te mieszkanie jest dodawane co miesiąc już co najmniej od października, zaś te nawet nie jest usuwane i dodawane na nowo, tylko odświeżane — a wisi od ośmiu miesięcy! Wystawiający nie obniżają jednak ceny — pewnie dlatego, że inaczej im się nie zepnie kredyt.

Oczywiście, najwięksi wyznawcy lokaty kapitału w betonie na pewno się teraz burzą albo mnie wyśmiewają — wszakże krach miał już przyjść dawno, a nie tylko go nie było, ale wręcz w ostatnich latach była hossa. Ale to był tylko przypadek: popyt na kredyty hipoteczne już znacznie spadał, po czym dostał dwa zastrzyki podtrzymujące życie: wojnę na Ukrainie (w krótkim czasie populacja Polski wzrosła o 3%) i kredyt 2%. Tylko jak wspomniałem — kto miał, ten już kupił. Dalej będą inwestorzy kupujący kolejne mieszkania, ale myślę, że ci, którzy mają nieco więcej oleju w głowie, już raczej przyhamują.

Lech Wałęsa kiedyś powiedział, że Polska będzie drugą Japonią i akurat może się to spełni. Polacy już dzisiaj konsumują tyle, co Japończycy (wprawdzie ci drudzy mocno oszczędzają, a my żyjemy od pierwszego do pierwszego, ale jednak). A i na rynku nieruchomości wydaje się, że mamy podobną bańkę. W Japonii ceny mieszkać rosły bardzo szybko przed dekady, aż bańka pękła w pierwszej połowie lat 90-tych. Co ciekawe, to dokładnie ten czas, kiedy rodziny zakładało pierwsze pokolenie urodzone w warunkach dzietności poniżej zastępowalności pokoleń. Czyli dokładnie ten moment, w którym dzisiaj jest Polska.

Z resztą, nie trzeba patrzeć na Japonię. We Włocławku pewnie też było sporo inwestorów w rynek nieruchomości, bo przecież to “bezpieczna lokata kapitału” i “nieruchomości tylko drożeją”. Jeśli ktoś kupił w 2022 roku mieszkanie warte 250 tys. zł, to dzisiaj dostanie za nie już tylko 230 tys.

Wykres z Otodom

Oczywiście, to nie jest tak, że ceny spadną nagle wszędzie. Jeśli ktoś ma mieszkanie na rynku w Krakowie to pewnie go nadchodząca bessa na rynku nieruchomości aż tak bardzo nie dotknie. Ale jeśli ktoś ma mieszkanie w bloku w peryferyjnej dzielnicy Tarnowa, to lepiej sprzedać, póki można.