Wychowałem się w typowych warunkach dla mojej wiejsko-podmiejskiej okolicy: dom z lat 70., postawiony przez dziadka, w którym piętro (ok. 50-55 metrów) zajmowaliśmy my (czteroosobowa rodzina), a parter (podobnej wielkości) — dziadkowie. Początkowo dzieliłem z bratem pokój, później rodzice zabudowali balkon, który stał się moim pokojem (przez to przez wiele lat było tam bardzo zimno w zimie, dopiero późniejszy remont i ocieplenie domu położyło temu kres), do którego przechodziło się przez pokój brata. Mój pokój z trudem mieścił tapczan 185 cm (łóżko nachodziłoby na drzwi), biurko, dwie szafki i szafę na ubrania.

Tak jak my żyła większość znanych mi ludzi. Oczywiście byli jacyś znajomi rodziców, którzy zbudowali dom i w cztery osoby mieszkali na 100-120 metrach, ale z drugiej strony byli też tacy znajomi rodziców, którzy w cztery osoby mieszkali w 40-metrowym mieszkaniu w bloku czy familoku. Generalnie — nasza sytuacja mieszkaniowa była dla mnie przeźroczysta: ani zła, ani dobra, po prostu normalna.

Pierwszy moment zastanowienia przyszedł kiedy pojechałem w gimnazjum na wymianę do Francji. Byliśmy w miasteczku Mazamet na południu kraju, u stóp Czarnych Gór (Montagne Noire). To malownicza, ale niespecjalnie zamożna okolica - porównać ją można do polskiego przedgórza sudeckiego. Mazamet było kiedyś centrum włókiennictwa, ale przemysł upadł, okolica się wyludnia. Francuska rodzina, u której mieszkałem, była społecznie podobna do mojej: mama dojeżdżająca do pracy do miasta powiatowego obok, tata będący piekarzem na miejscu, “mój” Francuz i jego brat, którego nigdy nie poznałem, bo był na studiach. Po przyjeździe, dostałem pokój brata, a w nim łóżko podwójne, duża szafa w zabudowie, biurko gamingowe. Szczególnie uderzyło mnie to podwójne łóżko — widywało się takie w amerykańskich filmach, ale wydawało się to przesadzone, względnie typowo amerykańskie, a tu okazuje się, że Francuzi mieszkają podobnie.

Typowy dom w tamtej okolicy: niecałe 100 m2, cztery pokoje. Dom francuskiej rodziny, u której mieszkałem, był praktycznie identyczny. Ten na zdjęciu jest na sprzedaż za 189 tys. euro.

Kilka lat później, już w liceum, pojechałem na wymianę tym razem do Niemiec, do miasta Marl w Nadrenii Północnej-Westfalii (NRW). NRW to bardzo podobny do Górnego Śląska obszar, do tego posiadający z naszym regionem bardzo silne związki rodzinne i kulturowe (dość powiedzieć, że spośród wszystkich połączeń z polskich lotnisk, jedyne spoza Warszawy w top 10 wg liczby przewiezionych pasażerów to lot relacja Katowice-Dortmund). I tu okazało się podobnie — dostałem pokój “mojego” Niemca, który zajmował pół poddasza, dobre 25 metrów.

Okazało się, że to jednak u nas jest nienormalnie ciasno, a nie tam nienormalnie przestronnie. Moje doświadczenia nie są wyjątkowe. Polska jest w czołówce jeśli chodzi o odsetek populacji zamieszkującej przepełnione mieszkania — mieszka tak aż 1/3 z nas.

Eurostat definiuje przepełnione mieszkanie jako takie, w którym gospodarstwo domowe nie ma przynajmniej jednego pokoju wspólnego, oddzielnej sypialni dla pary, oddzielnej sypialni dla każdego dziecka różnej płci powyżej 12 roku życia (jeśli dzieci są tej samej płci albo poniżej 12 roku życia, dwójka może dzielić jedną sypialnię) i oddzielnej sypialni dla samotnej osoby dorosłej. Czyli rodzina 2+2 musi mieć minimum 3 pokoje (4, jeśli dzieci są różnych płci i mają 12-18 lat), a singiel minimum 2.

Co gorsza, mimo wzrostu zamożności Polaków, sytuacja pod wieloma względami się nie poprawia. To problem dla przyszłości naszego kraju: od zwyczajnej ciasnoty i związanymi z nią patologiami społecznymi, po nakręcanie polskiej demograficznej spirali śmierci.

Zacznijmy od tej ostatniej. Nie będzie chyba kontrowersyjnym stwierdzenie, że w dzisiejszych czasach nikt nie chce wychowywać dzieci na dwóch pokojach. Polska nie jest tu wyjątkiem. W USA od dłuższego czasu toczy się dyskusja o tym, czy rosnąca niedostępność domów jednorodzinnych powoduje spadek dzietności, który do tej pory był w tym kraju na znacznie wyższym poziomie niż w innych krajach rozwiniętych. Bez zaskoczeń, niedawne badanie z USA pokazało, że im więcej miejsca, tym więcej dzieci — i ta zasada obowiązuje nie tylko w domach jednorodzinnych, ale też w mieszkaniach.

W Polsce nie mamy dobrych danych na niskim poziomie agregacji, jak w USA, ale nawet na poziomie powiatów widać istotną (0,4-0,45) zależność współczynnika dzietności od wielkości mieszkań (czy domów). Te powiaty, w których mało jest dużych mieszkań, mają najniższe wskaźniki dzietności. Co więcej, tę korelację napędzają konkretnie miasta. W powiatach ziemskich tej korelacji praktycznie nie ma (współczynniki poniżej 0,15), bo większość lokali (domów) ma tam ponad 100 metrów powierzchni.

Oznacza to, że kluczem do poprawienia wskaźników demograficznych w Polsce, przynajmniej tej ich części, która zależy od mieszkalnictwa, jest poprawa sytuacji mieszkaniowej w miastach.

Nie powinno to być wielkim zaskoczeniem — ostatnie dwie dekady to masowy napływ młodych ludzi do miast. W miastach można dobrze zarobić, jest wiele rozrywek, jest dostęp do lepszych usług publicznych, większa pula potencjalnych partnerów czy znajomych, a także — co według mnie nie bez znaczenia1 — mniej społecznej kontroli ze strony otoczenia. Ponieważ dzieci mają ludzie młodzi, trzeba rozwiązać ich problemy w miastach, jeśli chcemy, żeby Polacy mieli dzieci.

Tymczasem mamy tutaj ogromny problem. Bo w miastach co do zasady mieszka się raczej w mieszkaniach, a nie domach jednorodzinnych, a w Polsce te mieszkania są mikroskopijne.

Spójrzmy na dane. Średnia powierzchnia lokalu mieszkaniowego w Polsce wynosi niecałe 75 m2, czyli mniej niż w Niemczech czy Francji (ponad 100 m2), ale nie tak źle w porównaniu z Szwecją czy Wielką Brytanią (80-90 m2). Jednak jeśli rozróżnimy na domy (wolnostojące, bliźniaki, szeregowce itd.) i mieszkania (w blokach, kamienicach itd.), sytuacja nie mogłaby być bardziej różna. Przeciętny dom w Polsce ma 108,5 m2, zaś mieszkanie jest ponad dwukrotnie mniejsze — ledwo 51,1 m2!

Wśród dużych europejskich miast, polskie generalnie są na samym dole jeśli chodzi o odsetek dużych, rodzinnych mieszkań.

Co więcej, tego problemu nie możemy zepchnąć na PRL. Fakt, PRL budował małe mieszkania, nawet w porównaniu do innych krajów socjalistycznych. Ale w III RP wcale nie budujemy większych. W 2024 w miastach wielkiej piątki deweloperzy oddali do użytku 38 tys. mieszkań. Przeciętne miało zaledwie 56 metrów kwadratowych i 2,6 izby (izba to pokój lub kuchnia z oknem, z wyjątkiem łazienek czy przedpokojów). To nie wyjątek. Ogółem latach 2012-21 w dwunastu największych rynkach mieszkaniowych Polski oddano do użytku aż 447 tys. mieszkań, ale tylko 70,8 tys. (niecałe 16%) z nich miało ponad 80 m2, a powyżej 100 m2 była już naprawdę garstka.

W przypadku deweloperów dochodzi kwestia tego, że w ostatnich dekadach przestali oni budować budynki na planie klatkowym, a zaczęli na planie hotelowym. Co to oznacza? Większość bloków z czasów PRL czy wcześniej kamienic ma klatkę schodową (czasem z windą) wokół której “zawijają się” mieszkania. Pozwala to na stworzenie mieszkań z ekspozycją na dwie strony świata nawet mimo stosunkowo małego metrażu. Dla odmiany plan hotelowy zakłada długi korytarz przez cały budynek, po którego dwóch stronach są mieszkania. Tylko mieszkania na skrajnych ścianach mają więc szansę na ekspozycję na więcej niż jedną stronę. Ten model jest standardem w Ameryce Północnej, gdzie wymuszają go normy przeciwpożarowe i w ostatnich latach spotyka się z ogromną krytyką jako główne ograniczenie w budowie większych, rodzinnych mieszkań. Ale i w Polsce z jakiegoś powodu stał się standardem, wraz z dobrodziejstwem inwentarza.

Na przykład w wieżowcu Opolska 27 budowanym obecnie w Katowicach deweloper ma mieszkanie 65-metrowe (a więc odpowiednie na 3, a może nawet 4 pokoje), ale z powodu ekspozycji na tylko jedną stronę świata da się tam zrobić tylko dwa pokoje. Co więc robi deweloper? Reklamuje to mieszkanie jako de facto dwie kawalerki.

Ale nie tylko deweloperzy są tu winni. W ich przypadku można przynajmniej nieco ich rozgrzeszyć tym, że oni muszą mieszkanie sprzedać, a z powodu cen najlepiej schodzą mieszkania małe, często pod inwestycje.

Gorzej, że podobnie jest z mieszkaniami budowanymi przez podmioty publiczne. W mojej rodzinnej miejscowości w tym tygodniu ogłoszono rozpoczęcie przygotowań do inwestycji przez Społeczną Inicjatywę Mieszkaniową (SIM) Śląsk Południe. SIM-y mają w założeniu oferować mieszkania osobom w luce czynszowej, czyli tym, którzy mają zbyt wysokie dochody na uzyskanie mieszkania socjalnego, ale zbyt niskie na kupno mieszkania na kredyt na wolnym rynku. Problem w tym, że w ogłoszonej inwestycji największe mieszkanie ma mieć… 57 metrów kwadratowych. A więc będzie to co najwyżej mieszkanie trzypokojowe.

Nie inaczej jest gdzie indziej. W zasiedlanym obecnie budynku SIM-u w Chorzowie największe mieszkania są nieco większe (72 m2), ale też mają tylko trzy pokoje, czyli realnie są dla rodzin co najwyżej trzyosobowych (szczególnie, że pokój dziecka jest mikroskopijny, nawet jakby chcieć to nie da się tam praktycznie wstawić drugiego łóżka).

Z kolei na osiedlu na katowickim Burowcu, realizowanym przez Fundusz Mieszkań dla Rozwoju we współpracy z katowickim TBS-em, gdzie potencjalni najemcy mogą skorzystać z rządowych dopłat do czynszu, na 524 mieszkania ogółem, czteropokojowych (większych nie ma) jest tylko 88, czyli mniej niż… kawalerek. We Włocławku, chwalonym przez część komentariatu za dobrą politykę mieszkaniową, w sztandarowej inwestycji przy ulicy Celulozowej największe mieszkania też będą miały tylko 73 metry, zaś przeciętne mieszkanie ma mieć zaledwie 54 metry.

A można inaczej. Weźmy przykład z Francji. Na przykład w 18. dzielnicy Paryża w 2020 ukończono budowę bloku mieszkalnego z 72 mieszkaniami, 2 sklepami i żłobkiem. Spójrzmy na rozkłady mieszkań na typowym piętrze. Gmina i architekci chcieli osiągnąć zróżnicowaną tkankę społeczną, a więc mamy: jedną kawalerkę i jedno mieszkanie dwupokojowe (dla osób samotnych, pewnie studentów albo przeciwnie — starszych, może wdów albo wdowców), dwa trzypokojowe dla rodzin dopiero się tworzących, ale też aż pięć mieszkań czteropokojowych dla typowych rodzin 2+2. Nie powinno dziwić, że Francuzi znacznie częściej niż Polacy decydują się na potomstwo.

Przykład Francji podałem tu nie bez powodu. Obok Polski jest to kraj budujący najwięcej lokali mieszkalnych w Unii Europejskiej. Różnica polega na tym, że we Francji poza budowaniem, myśli się także o innowacjach w budownictwie — o tym, jak obniżyć koszta budowy mieszkań oraz jak wyjść naprzeciwko wyzwaniom związanym z ochroną klimatu czy oszczędzaniem energii. Te działania przynoszą wymierne efekty, na przykład rosnący udział drewna i prefabrykatów w budownictwie, co obniża koszty (w Paryżu powstał nawet 50-metrowy drewniany wieżowiec) i przygotowuje francuskie budownictwo na zaostrzające się normy środowiskowe.

Efekty były także w przypadku tego konkretnego budynku. Kosztował on bowiem mniej niż 8 tys. zł za metr (niecałe 40 mln zł po obecnym kursie za 5,5 tys. metrów kwadratowych powierzchni). Zakładam, że grunt był darmowy od gminy, ale nawet dodając jego cenę, na poziomie około 20-30% kosztów budowy (takie wartości przedstawiają deweloperzy), dalej mieścimy się w poniżej 10 tys. zł za metr, i to za budynek wykończony od środka, a nie w standardzie deweloperskim. Dla porównania, niemalże identyczna w skali (także 72 mieszkania, choć znacznie mniejsze), w podobnym otoczeniu (ciasna działka między istniejącą zabudową) i przy podobnym sposobie finansowania (publiczne, z działką przekazaną przez miasto) inwestycja komunalna przy Stolarskiej 6 w Warszawie kosztowała ok. 7,2 tys. za metr, a więc tylko minimalnie mniej, przy znacznie niższych kosztach robocizny w Polsce.

W Polsce kolejne rządy chwalą się wolumenem oddawanych mieszkań, ale za ich liczbą niekoniecznie idzie ich jakość, a już na pewno nie ich wielkość. Co więcej, mimo wpompowania w betonowe złoto dziesiątek miliardów złotych, polski sektor budowlany nie może pochwalić się prawie żadnymi innowacjami, może z wyjątkiem jakichś w budownictwie indywidualnym. To ogromna stracona szansa. I ogromny ciężar, który będzie z nami przez kolejne dziesięciolecia.

Uważam to za ważny aspekt dyskusji o demografii w Polsce, bo ogólnie w krajach katolickich normy moralne wydają się negatywnie wpływać na dzietność. W krajach protestanckich ten wpływ jest mniej zauważalny, być może z uwagi na odmienne normy moralne i rodzinne.

Kartografia Ekstremalna

Polacy mieszkają w klitkach